Marzymy o własnym mieszkaniu. To chyba jedna z podstawowych potrzeb człowieka – własne lokum. Jednak spadki, czy prezenty w takiej postaci zdarzają się niezmiernie rzadko. W związku z tym najczęstszym sposobem pozyskania środków na własne M jest pożyczenie pieniędzy. Idziemy więc do banku, ubiegamy się o kredyt, podpisujemy umowę, w której zobowiązujemy się do regularnej spłaty rat, po czym stajemy się szczęśliwym posiadaczem własnego M. Od tego dnia jesteśmy również dłużnikami posiadającymi wieloletni, duży kredyt, który należy spłacić. Meandry życia są różne. W ciągu okresu, na który zaciągamy zobowiązanie, może wydarzyć się coś, co spowoduje, że regularność spłat zostanie zaburzona, a bank zaczynie przesyłać nam ponaglenia. Co może się stać z naszym kredytem i czy w trudnych sytuacjach zawsze jesteśmy skazani na utratę dachu nad głową?
Dzień dobry, czy mogę dostać kredyt
Sądząc z przekazu reklamowego banków – pożyczenie dużej kwoty pieniędzy na dom lub mieszkanie jest procesem lekkim, łatwym i przyjemnym. Ci, którzy go przeszli, wiedzą jednak, że tak nie jest. Jak podaje raport AMRON-SARFiN (2014r.), niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych oraz spadające, atrakcyjne ceny nieruchomości nie wpływają na zwiększanie liczby nabywców. Załamanie gospodarcze ostatnich lat odbiło się na dostępności tej formy finansowania. W 2013 roku udzielono tylko 176 tysięcy kredytów hipotecznych - najmniej od 8 lat. Wprowadzone przez Komisję Nadzoru Finansowego obostrzenia w udzielaniu pożyczek (rekomendacje S i T) zdefiniowały na nowo zasady przyznawania kredytów hipotecznych - utrudniając zdobycie finansowania. Ich celem miało być przeciwdziałanie nadmiernemu zadłużaniu się Polaków. Przyczyniły się jednak w sposób pośredni do szukania przez statystycznego Kowalskiego pieniędzy w instytucjach, które pożyczek udzielają nawet tym, którzy nie dostali ich w bankach. Trzeba pamiętać jednak, że kredyt łatwo dostępny, udzielany przez parabanki, jest najczęściej dużo droższy, niż ten bankowy.
Chcę mieć swoje M2
Ceny mieszkań i średnie zarobki w Polsce często są odwrotnie proporcjonalne. Nie każdego Kowalskiego stać na zakup mieszkania, ale pragnieniem każdego z nas jest posiadanie własnego lokum. W świadomości niektórych, mieszkanie stało się dobrem luksusowym, choć posiadanie własnego M2 wcale nie jest konieczne do tego, żeby żyć na wysokim poziomie. Paradoksalnie kupno własnej nieruchomości może być przyczyną znacznego obniżenia poziomu życia. Z psychologicznego punktu widzenia warto wspomnieć, że u podstaw decyzji o zakupie nieruchomości leżą nasze ogólnoludzkie potrzeby, które staramy się zaspokoić. Jak twierdzi dr Mikołaj Lewicki prowadzący badania osób, które zaciągnęły kredyt hipoteczny, każdy musi gdzieś mieszkać i każdy chce mieć swoją własność. W życiu przeciętnego Kowalskiego nie ma drugiego takiego kapitału, jak mieszkanie. Decyzja o wzięciu kredytu „podszyta” jest również wyobrażeniem na temat tego, kim chcemy być. Oprócz potrzeby posiadania własnego lokum na własność, jest więc także aspiracja - zakup nieruchomości mocno powiązany jest kwestią podniesienia statusu społecznego i wyobrażenia o prestiżu. Wszak kwestia własności mieszkania lub domu jest w naszym społeczeństwie ważnym wskaźnikiem awansu społecznego i uznania.
Kredyt nie jest długiem, dopóki spłacam go regularnie?
Średnie ceny mieszkań w dużych polskich miastach oscylują wokół 7 000 zł za metr kwadratowy. Dla przeciętnej rodziny z dwójką dzieci, która marzy przynajmniej o M3 rachunek jest prosty – na kupno mieszkania potrzebne jest co najmniej 350 000 zł. Z danych kwartalnych GUS wynika natomiast, że wspomniany Kowalski zarabia miesięcznie ok. 4 000 zł brutto. Nabycie nieruchomości wiąże się więc najczęściej z zaciągnięciem bardzo dużego zobowiązania, które jest sporym obciążeniem dla przeciętnie zarabiającej rodziny. Często są to kredyty rozłożone nawet na 20-30 lat.
Decyzja o zadłużeniu siebie i swojej rodziny na tak dużą kwotę, i na tak wiele lat wymaga przemyślenia. Przed jej podjęciem należy rozważyć wszelkie konsekwencje wynikające z różnych zdarzeń (również losowych), które w tym czasie mogą się przydarzyć - utrata pracy, zmniejszenie etatu, rozwód, choroba, a nawet śmierć głównego żywiciela rodziny. Wygrane w Lotto oczywiście się zdarzają, ale tego nie powinniśmy brać pod uwagę decydując się na wieloletni kredyt hipoteczny. O czym więc Kowalski powinien pamiętać, zaciągając kredyt w banku? Przede wszystkim o tym, że trzeba go spłacać.
Z badań przeprowadzonych w 2009 roku na zlecenie EGB Investments S.A. wynika, że blisko połowa Polaków nie postrzega zaciągniętego i spłacanego zgodnie z ustalonym harmonogramem kredytu w kategorii posiadania długu. Z ich punktu widzenia wynika, że lepiej traktować kredyt jako „nieszkodliwe” comiesięczne płatności, niż jako dług wiążący się z obciążeniem psychicznym i koniecznością ponoszenia odpowiedzialności za wynikające z niego konsekwencje. W przypadku zaburzenia rytmiki spłacania rat kredytu, liczba osób, które rozpatrują go w kategorii długu rośnie do 75%. Dopiero w sytuacji, w której dana osoba nie spłaciła ani jednej raty – odsetek ten rośnie do 95%. Co warto zauważyć, nawet w takiej sytuacji aż 5% Polaków nie czuje się dłużnikiem.
Bank może sprzedać mój kredyt?
Jak pokazują najnowsze dane opublikowane przez NBP (2014 r), łączna wartość kredytów z utratą wartości, czyli tzw. kredytów, które nie są spłacane zgodnie z umową, wynosi 11 miliardów złotych i wciąż rośnie. Banki powoli zaczynają więc stosować rozwiązanie, które pozwala im uwalniać „zamrożone” w niespłacanych kredytach fundusze. Jest nim sprzedaż pakietów wierzytelności do firm windykacyjnych lub funduszy sekurytyzacyjnych. Warto zastanowić się, co to oznacza dla Kowalskiego, który marząc o własnym M2 zaciągnął kredyt, ale z różnych przyczyn przestał go spłacać. Jak wpłynie to na jego sytuację?
Wierzycielem Kowalskiego w momencie zaciągania kredytu był bank, który w chwili zaburzenia spłaty rat, z reguły zgodnie z określonymi w umowie procedurami i zgodnie z prawem domaga się zwrotu pożyczonych pieniędzy. Wysyła Kowalskiemu SMSy przypominające o zaległej racie, w przypadku braku reakcji wysyła wezwania, a w konsekwencji długotrwałego braku spłaty przystępuje do egzekucji wierzytelności lub sprzedaje zadłużenie Kowalskiego firmie windykacyjnej. Należy tutaj podkreślić, że zgodnie z zapisami kodeksu cywilnego, każdy wierzyciel (czyli także bank) może dowolnie dysponować swoją wierzytelnością. Nie ma obowiązku po jego stronie, by kontaktować się z dłużnikiem, wysyłać wezwania do zapłaty lub skierować sprawę do sądu. Jest to kwestia jego biznesowej decyzji. Podobnie jeśli taka będzie jego wola, może zlecić obsługę długu zewnętrznej firmie lub też zaoferować wierzytelność do sprzedaży, na co nie jest wymagana zgoda dłużnika. W praktyce, bez względu na to, które rozwiązanie jest stosowane, dłużnik jest informowany o zmianie wierzyciela (w wyniku zbycia wierzytelności) lub o udzieleniu pełnomocnictwa do prowadzenia działań windykacyjnych na zlecenie.
Firma windykacyjna która kupi kredyt Kowalskiego, na pewno dążyć będzie do jak najszybszego rozliczenia się z dłużnikiem. Jednym z podjętych przez nią działań będzie przepisanie hipoteki, co oznacza że w księdze wieczystej w miejsce dotychczasowego wierzyciela (czyli banku) zostanie wpisany nowy wierzyciel - firma windykacyjna, która jako nowy właściciel wierzytelności ma pełne prawo domagać się jej spłaty przy jednoczesnym prawie do egzekucji z nieruchomości. W przeciwieństwie do banku, który najczęściej postępuje wg ściśle określonej procedury, firma windykacyjna prezentuje często bardziej elastyczne podejście do sprawy. Jeśli dłużnik wykaże dobrą wolę i chęć porozumienia, będzie mógł liczyć .np. na ustalenie nowego harmonogramu spłat dostosowanego do jego bieżącej sytuacji , bądź też umorzenie części zobowiązania (np. odsetek) w przypadku jednorazowej spłaty. Z drugiej zaś strony, z różnych powodów negocjacje mogą nie dojść do skutku i wówczas Kowalski musi liczyć się z tym, że oprócz działań polubownych równolegle mogą zostać wszczęte działania o charakterze prawnym, których celem będzie jak najszybsze spieniężenie aktywów - w tym przypadku chodzi o wierzytelność i nieruchomość (dom, mieszkanie, działkę itp.) stanowiącą zabezpieczenie kredytu hipotecznego. Może się to odbyć na dwa sposoby – eksmisja bądź sprzedaż wierzytelności. Raczej mało prawdopodobne jest, by po pierwsze z tych rozwiązań sięgnął bank, ze względu na to, że jego celem jako instytucji finansowej jest przyjmowanie lokat i redystrybucja pieniędzy w postaci pożyczek i kredytów. Natomiast firma windykacyjna, która z reguły ściśle współpracuje z kancelarią prawną lub zatrudnia wykwalifikowane zespoły radców prawnych, ma pełne kompetencje by taki proces przeprowadzić. W przypadku drugiego ze wskazanych rozwiązań - firma windykacyjna sprzedaje wierzytelność osobie lub firmie, która jest zainteresowana wyłącznie nieruchomością stanowiącą zabezpieczenie tej wierzytelności. W przypadku dokonania takiej operacji niezwykle trudne może być dla dłużnika wynegocjowanie z nowym wierzycielem jakikolwiek ustępstw (np. umorzenia przez tego wierzyciela części zobowiązania bądź rozłożenia na raty), gdyż będzie on zainteresowany nieruchomością, a nie pieniędzmi, które mógłby uzyskać w wyniku spłaty długu.
Warto zatem mieć świadomość tych procesów zanim podejmie się to ważne, o ile nie najważniejsze zobowiązanie w swoim życiu. Badania pokazują, że nie wszystkie zaciągnięte zobowiązania są spłacane zgodnie z umową, a zatem niejednokrotnie jest to przedsięwzięcie ponad miarę przeciętnego Kowalskiego. Czy zatem posiadanie własnego M faktycznie stało się dobrem luksusowym, a kredyt hipoteczny to rozwiązanie tylko dla ludzi ze stabilną sytuacją finansową i o mocnych nerwach? To pytanie pozostaje otwarte.
Kruk zawarł umowę utworzenia swojej spółki w Niemczech pod nazwą Kruk Deutschland GmbH. Podstawowym przedmiotem działalności nowego podmiotu będzie zarządzanie wierzytelnościami. 
